Sur un crédit à amortissement constant, la même somme de capital est remboursée à chaque échéance. Le montant des échéances (capital + intérêts) diminue donc avec le temps. Au contraire, si le montant de l’échéance est fixe, il s’agit d’un crédit à échéances constantes.
Pour un emprunt, l’amortissement est le capital qui est remboursé à chaque échéance. Par extension, on parle de période d’amortissement (par exemple après une période de différé) quand le capital du crédit commence réellement à être remboursé.
Crédit dont le remboursement du capital est effectué seulement sur la dernière échéance.
Se dit lorsque les intérêts calculés sont supérieurs au montant de l’échéance payée. Aucun capital n’est remboursé. Au contraire, la différence entre le montant des intérêts et le montant de l’échéance s’ajoute au capital restant dû.
Cette assurance, dont le prêteur est le bénéficiaire, a pour but de garantir le prêteur en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Les garanties « décès » et « invalidité totale » sont pratiquement toujours exigées par les banques pour un crédit immobilier. La garantie « invalidité partielle temporaire » est fortement recommandée si le prêt vise l’acquisition de la résidence principale. La « garantie chômage », optionnelle, couvre le remboursement total des échéances (pour les meilleurs contrats), ou partiel et progressif eu égard à la dégressivité des ASSEDIC.
Plafonnement de la hausse du taux d’intérêt en cas de crédit à taux variable. Ce plafonnement peut être exprimé en valeur absolue (par exemple 4,50%), ou en valeur relative (par exemple taux initial + 2%). Les conditions de ce plafonnement (indice, niveau, durée et modalités) sont définies par le contrat et peuvent inclure également un taux plancher (« floor » ou taux minimum) limitant la variation du taux à la baisse. La combinaison d’un taux plancher et un taux plafond donne un tunnel d’évolution du taux.
Montant du crédit consenti par le prêteur. Le capital peut être versé en une ou plusieurs fois.
Montant du capital restant à rembourser par l’emprunteur à une date donnée. Il sert de base au calcul des intérêts de l’échéance à venir. Dans un contrat à taux variable, le prêteur est tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l’emprunteur le montant du capital restant à rembourser.
Les banques sont de plus en plus nombreuses à accepter, comme garantie, les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. Ces établissements pratiquent la mutualisation des risques. L’emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti et en contrepartie, la société s’engage à payer les échéances si l’emprunteur est défaillant. Les banques sont plutôt favorables à ce type de garantie car elles n’ont pas à gérer de contentieux directement avec le client et sont assurées d’obtenir le remboursement du crédit.
La contribution versée à la société de caution se divise en deux parties : une commission qui est définitivement acquise par l’organisme de caution et une contribution versée au fonds mutuel de garantie, qui peut, selon les établissements, être partiellement ou totalement reversée à l’emprunteur à la fin du crédit.
Cette garantie est plutôt intéressante car elle peut être utilisée pour des biens neufs ou anciens et ne nécessite aucun frais de notaire ni mainlevée (acte juridique par lequel l’emprunteur accepte la radiation de l’inscription d’une garantie prise sur un bien afin d’assurer le remboursement de l’établissement prêteur). Ces avantages ont une contrepartie car les sommes à verser au départ par l’emprunteur pour la mise en place du cautionnement, peuvent s’avérer plus importantes que pour une garantie hypothécaire. Elles varient, selon les sociétés entre 0,52% et 1,30% du montant du prêt (étude UFC Que Choisir, Septembre 2014, pour un crédit de 150.000 €).
Par ailleurs, certaines mutuelles d’assurance ou de prévoyance proposent un service de cautionnement à leurs bénéficiaires. C’est le cas des mutuelles de la Fonction Publique (Éducation nationale, RATP, Poste, Police…) pouvant se porter caution pour les fonctionnaires si le prêt est souscrit dans un établissement financier partenaire. La plus connue est la CASDEN qui permet aux salariés de l’Éducation Nationale de bénéficier d’une garantie sans frais.
Elles comprennent les échéances de remboursement de prêts, les primes d’assurance obligatoirement liées, les loyers et les pensions versées.
Compte Epargne Logement (PEL)
Le Compte Epargne Logement (CEL) garantit un taux préférentiel en cas d’acquisition d’un logement ou de travaux immobiliers. Afin d’obtenir ce prêt, le compte doit être nécessairement ouvert depuis plus de 18 mois. Il doit également avoir généré des intérêts, selon l’activité à financer (travaux, construction ou acquisition).
Comme le PEL, ce prêt à tarif préférentiel se réalise la majeure partie des cas dans la banque où le compte a été ouvert.
Son montant ne peut pas dépasser 23 000 €, et doit être remboursé entre 2 à 15 ans.
Son taux d’intérêt est variable, et est calculé en fonction de la période d’épargne sur le compte.
Crédit généralement in fine accordé dans l’attente d’une rentrée certaine d’argent, notamment, lors de la vente d’un bien immobilier. La banque peut demander ou non le paiement des intérêts pendant la durée du crédit.
Période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse aucun capital. Il ne paie que les intérêts du prêt. Les cotisations d’assurances sont généralement perçues pendant la période de différé d’amortissement.
Période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts. Ces intérêts seront ajoutés au capital restant dû. Seules les cotisations d’assurances sont généralement perçues pendant la période de différé total.
Durée pendant laquelle le crédit est remboursé en capital. Cette durée peut être différente de la durée du crédit si celui-ci comprend une période de différé.
C’est le nom de l’opération financière consistant à rembourser périodiquement le crédit. Elle est caractérisée par sa date et sa périodicité.
En cas de défaillance de paiement des mensualités du prêt immobilier, cette garantie protège la banque qui se fait rembourser le capital restant dû. Les types de garanties les plus fréquents sont : caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD) et nantissement.
L’hypothèque donne droit au créancier (l’établissement prêteur), en cas de non paiement des mensualités de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues.
Le plus souvent, elle est utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction ou lors de la renégociation d’un prêt. L’hypothèque est très fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la construction d’une maison individuelle ou des travaux.
L’hypothèque doit être inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire.
C’est une garantie très répandue.
Indemnités versées à la banque, lorsque le crédit est remboursé par l’emprunteur avant la date prévue sur le tableau d’amortissement, et correspondant à 6 mois d’intérêts dus avec un plafond de 3% du capital restant dû en matière de crédit immobilier, et 1% en matière de crédit à la consommation.
On parle d’intérêts intercalaires par opposition aux intérêts d’une échéance régulière lorsque ces intérêts sont produits, en cas de déblocage progressifs des fonds, durant la période de déblocage sur les fonds déjà débloqués. Des intérêts intercalaires sont également calculés lorsque la durée de la première échéance ne correspond pas exactement à la durée prévue par la périodicité de remboursement.
L’assurance invalidité professionnelle est réservée aux professionnels du secteur médical, paramédical ou vétérinaire (médecins, chirurgiens, chirurgien-dentiste, internes en médecine, pharmaciens…).
Cette garantie intervient si l’assuré ne peut plus travailler de manière permanente et définitive. L’assureur prend alors en charge le remboursement du capital emprunté. Cette garantie est spécifiquement adaptée aux professions médicales, en s’adaptant à la réalité des risques de ces métiers.
L’assuré en IPP (invalidité permanente partielle) présente une invalidité entre 33 et 66%. Un contexte où peut intervenir cette garantie optionnelle, accessible en complément de la garantie ITT/IPT.
L’assuré présente une invalidité physique ou mentale et une invalidité professionnelle supérieure ou égale à 66%. Il doit être en activité professionnelle au moment où survient cette IPT (invalidité permanente totale de travail).
L’assuré est considéré en ITT (incapacité temporaire totale de travail) suite à un accident ou une maladie, s’il ne peut plus exercer provisoirement son métier (ou tout métier chez certains assureurs).
Le Plan Epargne Logement (PEL) résulte d’un compte épargne ouvert par l’emprunteur, d’une durée de vie de 4 ans. Au-delà, la personne peut utiliser son épargne de différentes façons. C’est notamment grâce à cette épargne qu’il peut négocier un prêt immobilier à un taux particulièrement intéressant auprès de la banque dans laquelle il possède son PEL.
Le montant ne peut pas dépasser 92 000 € et les remboursements s’étalent sur une durée de 2 à 15 ans.
Le taux d’intérêt varie selon la date d’ouverture d’un PEL : par exemple, pour une ouverture d’un PEL à partir du 1er août 2016, il sera de 2.20%.
Le prêt à taux zéro (PTZ) est spécifiquement réservé aux personnes dont les ressources n’atteignent pas un certain plafond, et aux personnes n’ayant pas été propriétaires les deux années précédentes. Il n’est proposé que par les organismes financiers ayant passé une convention avec l’Etat, pour l’acquisition ou la construction d’une résidence principale.
Le montant du PTZ dépend de la région où est situé le logement à financer. Il est défini en appliquant un certain pourcentage au coût total de l’acquisition, et ne peut pas donc pas financer le logement dans sa totalité, car son montant ne peut pas dépasser 40% du coût global.
La durée du remboursement se fait également en fonction des revenus, de la composition du ménage et de la région du logement. Elle est généralement comprise en 20 et 25 ans et inclut une période de différée, allant de 5 à 15 ans, pendant laquelle le prêt n’a pas à être remboursé.
Comme le prêt conventionné et le prêt à taux zéro, le prêt d’accession sociale (PAS) est accordé uniquement par les organismes financiers ayant passé une convention avec l’Etat, et ne permet de financer que la résidence principale (travaux d’au moins 4000 €, construction ou achat). Il ne nécessite pas d’apport personnel et peut financer l’opération dans sa totalité. Cependant, le prêt d’accession sociale ne participe pas aux frais de notaire.
Ce prêt ne peut être accessible qu’aux personnes ne dépassant pas un certains plafond de ressources, selon la zone de résidence et la composition du foyer.
Le remboursement de ce prêt peut s’échelonner sur 5 à 25 ans (ou 35 ans exceptionnellement).
Ce type de crédit immobilier est accordé par les organismes financiers ayant un accord avec l’Etat. Le taux d’intérêt du prêt conventionné est globalement plus important qu’un prêt immobilier classique, car ce crédit a l’avantage de pouvoir faire bénéficier l’emprunteur des Aides Personnalisées au Logement (APL : elles contribuent à réduire le montant des mensualités d’un crédit immobilier).
Autre avantage, le prêt conventionné ne nécessite aucune condition de ressources, aucun apport personnel, et permet de bénéficier de frais de notaire inférieurs aux crédits classiques.
Sa durée peut aller de 5 à 35 ans.
Le prêt immobilier classique
Ce type de prêt ne s’inscrit pas dans une réglementation définie mais dépend des établissements bancaires. Sa durée peut être variable et négociée mais varie en moyenne entre 20 à 25 ans. Généralement, plus le montant de l’emprunt est élevé et plus la durée d’un remboursement est longue.
En cas de prêt, la banque doit adresser une offre par courrier à l’emprunteur. Ce dernier ne peut accepter l’offre qu’à partir de 10 jours suite à la réception de cette offre. De plus, il bénéficie de 30 jours pour accepter ou refuser. Le montant du prêt ne peut pas être inférieur à 75 000€ mais n’a pas de valeur maximale.
Le taux d’intérêt varie selon les établissements de crédit. Il peut être fixe, variable ou modulable.
Le prêt In Fine fonctionne à l’inverse d’un crédit immobilier amortissable. Il consiste à rembourser le montant emprunté avec les intérêts divisé en mensualités : les mensualités de remboursement applicables au prêt In Fine comprennent uniquement les intérêts sur le montant emprunté, et l’emprunteur rembourse donc le montant total en fin de prêt.
En parallèle, les établissements financiers prêteurs demandent d’avoir un compte épargne (généralement une assurance vie) dédié au remboursement du montant final. La solvabilité de l’emprunteur est donc vérifiée régulièrement, pour s’assurer du remboursement au terme de l’emprunt.
La durée maximale du prêt In Fine est de 20 ans et s’adresse à toute personne voulant financer un achat locatif.
Dans ce type de prêt, le montant des intérêts reste fixe tout le long du remboursement et est supérieur à un prêt classique. Son taux annuel effectif global (TEG ou TAEG : taux d’intérêt + frais de dossier et de garantie + primes d’assurance) est donc supérieur.
Cependant, de manière générale, l’emprunteur a l’avantage de pouvoir rembourser un montant moins important chaque mois et peut bénéficier de plus de temps pour rembourser le montant total.
Le principal est la partie du capital qui est remboursée dans une échéance. C’est un synonyme peu usité de l’amortissement.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) fonctionne sur le même principe que l’hypothèque. Elle permet au prêteur de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser ses échéances de prêt.
En revanche, étant destiné à garantir le financement de l’acquisition d’un bien immobilier, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut porter que sur des biens existants : de l’ancien ou du neuf dont la construction est complètement terminée ou des terrains.
Pour l’achat d’un bien en VEFA ou la construction d’une maison neuve, le PPD ne serait possible que pour le seul versement fait entre les mains du notaire. Mais il semble que tous les conservateurs des hypothèques n’aient pas la même interprétation de la faisabilité dans ce cas. Aussi, en pratique, un PPD pour une VEFA reste rare et suppose une hypothèque en complément. Le PPD n’est généralement pas utilisé, non plus, sur un prêt relais, et, n’est pas possible pour le financement de travaux.
Le privilège de prêteur de deniers fait l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. L’intérêt pour l’emprunteur, c’est qu’il est exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie reste donc moins coûteuse qu’une hypothèque.
Un seul privilège de prêteur de deniers (PPD) peut être pris sur un bien, contrairement à une hypothèque (on parle alors d’hypothèque de premier rang ou de deuxième rang). Le PPD est par ailleurs prioritaire sur toutes les autres inscriptions, même devant une hypothèque.
L’assuré en état de PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) n’est plus capable d’exercer toute activité procurant gain ou profit, et a besoin d’une aide quotidienne pour réaliser les actes de la vie courante. Il s’agit donc d’un état d’invalidité à 100%.
Possibilité pour le client de rembourser partiellement ou totalement un crédit avant la fin prévue du contrat. Cette possibilité peut donner lieu à la perception par la banque d’indemnités de remboursement anticipé (I.R.A).
Ils regroupent les revenus salariés ou assimilés, les pensions perçues, les allocations ou revenus sociaux, les revenus locatifs et financiers.
Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la prime relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
C’est la technique de taux selon un modèle actuariel, utilisée pour transformer le taux annuel en un taux périodique.
Taux annuel actuariel englobant les intérêts et l’ensemble des frais liés à l’octroi d’un crédit : frais de dossier, de garantie, d’assurance. Il permet de mesurer le coût total du crédit. Il ne doit jamais dépasser le taux d’usure en vigueur à la date d’émission de l’offre de prêt. Le TEG, à la différence du TAEG, est exprimé en taux annuel proportionnel et s’applique principalement aux prêts professionnels.
Taux bénéficiant d’un mécanisme de plafonnement d’évolution (voir cap de taux).
Taux exprimant le rapport des charges financières sur les revenus globaux.
Pourcentage permettant de calculer la rémunération annuelle de la banque sur une somme d’argent prêté à l’emprunteur.
C’est le taux (annuel) du crédit quand celui-ci est calculé au taux proportionnel.
Taux utilisé sur le capital restant dû pour calculer les intérêts d’une échéance. Le taux périodique dépend de la périodicité du crédit (mensuel, annuel…).
Technique du taux consistant à diviser le taux annuel par le nombre d’échéances dans l’année pour obtenir le taux périodique.
Taux qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse sur la durée du prêt selon les modalités prévues dans le contrat de prêt. L’évolution du taux dépend de la variation d’un ou plusieurs indices et elle peut être mensuelle, trimestrielle, annuelle ou pluriannuelle. Le prêt à taux variable peut comprendre une période à taux fixe et des limites de variation.